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【央视新闻客户端】
3月20日 ，青岛土地市场完成了一笔备受关注的交易 。
青岛昌明置业有限公司以底价9.98亿元将李沧区青银高速东侧的LC0301-03地块，收入囊中。
这不是一宗普通的新增住宅用地 ，而是带有“再入市 ”属性 。拿地企业也并非新面孔 ，而是由万科 、中海、越秀 、金地 、青岛城投组成的“老联合体” 。
还是七年前的“原班人马 ”，还是那块熟悉的地。只不过 ，地块用途从商业变成了住宅 ，容积率从3.57降到了2.5，总价少了近2亿元，楼面价涨了1500元/㎡ 。
在“建设好房子 ”的新周期下 ，这块地的“重生”路径 ，映射出青岛部分片区发展规划的调整，也折射出房企在当下市场环境中 ，更为审慎、更趋现实的投资选择 。
置地有声第1406期
原班人马再入局
要读懂这宗地块的成交意义 ，需要理清它的“过往”。
时间拉回2017年8月，万科以37.9亿元的高价 ，竞得李沧区青银高速东侧三块捆绑地块（原编号为4362-01 、4362-02 、4364-02） ，总建面超过50万平方米，这便是东李森林公园项目的雏形 。
其中 ，此次成交的LC0301-03地块 ，位于青银高速以东、石牛山路以西 、规划六路以北，当时的编号为4362-01 ，定位为纯商业用地 ，另外两宗为住宅及综合用地 。
按照当时的规划，整个项目中商业占比接近四成，在彼时市场环境下 ，被视为打造区域商业标杆的重要布局。
为了运作这个超级项目 ，万科引入中海 、金地、越秀及青岛城投，共同组建了联合开发体。项目启动 ，但推进并不均衡 。
住宅部分（即原4362-02、4364-02地块）率先开发建设 ，并形成了今天的住宅社区 。而作为纯商业用地的4362-01地块，因种种原因长期未动工。
直到2025年7月 ，青岛市自然资源和规划局发布该地块控规调整批前公示 ，这宗沉寂的地块迎来转机——用地性质由“商业商务用地 ”正式变更为“二类居住用地 ” 。
容积率从原来的3.57降至2.5，开发强度明显降低 ，同时同步增加教育 、医疗 、养老等公共服务设施配置 。
2026年2月28日 ，青岛市自然资源和规划局发布拍卖公告，这宗地块以LC0301-03的新编号重新挂牌 ，起拍总价9.98亿元 ，起拍楼面价9010元/㎡。
3月20日，网上拍卖如期举行，出让规则为“价高者得” ，但仅有青岛昌明置业有限公司一组竞买人报名 ，最终底价成交，溢价率为0% 。
从地块本身条件来看 ，此次调整后的规划指标优越：占地面积44320.7平方米 ，规划总建筑面积110801.75平方米，建筑密度不高于20% ，绿地率不低于35% ，容积率不超过2.5 。
这不仅具备打造小高层、中高层产品的良好条件，也为后续定位中端改善市场 、打造低密住宅奠定了基础。
而此次拿地的青岛昌明置业有限公司 ，由万科 、中海、越秀 、金地 、青岛城投五家企业共同组建——这正是2017年拿下该地块前身的“原班人马 ” 。
对于万科联合体而言 ，其对地块的情况、东李板块的市场环境，有近十年的了解——从2017年捆绑拿地 ，到后续住宅部分的开发 ，再到商业地块的退地，清楚地块的优势与短板，也熟悉区域的客群需求 、配套现状 。
释放的信号
LC0301-03地块的成功出让 ，不仅是一宗“沉寂地块 ”的盘活 ，也是东李板块发展的新契机。
众所周知，东李板块不仅是李沧区的核心板块 ，更处于崂山 、市北、李沧三区交汇的“金三角”地带 。拥有优越的生态资源 ，毗邻青龙山公园 、李村河公园，同时周边教育 、医疗、商业配套正在逐步完善 。
此次五家企业联合开发 ，在“建设好房子 ”的政策导向下 ，有望在规划、设计 、建造及运营各环节实现品质升级，进一步提升东李板块的居住价值和市场竞争力。
但从青岛楼市整体来看 ，这宗地块的成交 ，也折射出三个明显的转型信号。
第一个信号，存量土地盘活或将成为未来土地供应的主流 。
随着青岛核心区新增建设用地的逐步收紧 ，以及自然资源部38号文“存量优先 ”的土地利用导向 ，未来青岛经营性用地供应或将出现调整，“商改住”“商住改纯住 ”将从局部探索转变为常态化操作 。
例如，2025年 ，李沧区成交的6宗经营性用地中 ，有3幅为调规后上市的存量地块，纯住宅占比达100% ，商办类用地零供应 ，这一趋势已经比较明显。让低效闲置土地重新发挥价值，既缓解了商业库存压力 ，也满足了市场的居住需求 。
第二个信号 ，房企开发更注重品质提升 。此次调规后，地块楼面价上升 、容积率下降 ，意味着房企要通过提升产品品质、优化产品定位 ，挖掘项目的价值空间。
同时，国家明确提出“建设好房子 ”的政策导向 ，也要求房企聚焦居住品质 ，打造更舒适 、更宜居 、更贴合居民需求的产品 。
第三个信号，市场回归理性，“稳”成为核心基调 。从底价成交、仅有一组竞买人报名的情况来看 ，当前青岛土地市场已告别过去的“竞价热潮 ” ，房企拿地更加谨慎 、理性，不再盲目追高溢价。
这种理性 ，不仅体现在土地市场 ，也体现在新房市场——未来，青岛楼市将聚焦产品力 ，改善型住房将成为市场的核心需求 ，而核心板块 、优质地块的价值，也将进一步凸显 。
